Die Beurteilung der baulichen Qualität

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Ist ein Neubau von besserer Bauqualität, als dies eine Baute der Jugendstil-Epoche ist? Sind Holz – Metallfenster von höherer Qualität als dies Kunststofffenster sind? Vor Fragestellungen dieser Art stehen Makler bei ihren Tätigkeiten sehr oft. So beispielsweise bei der Erstellung der Objektmatrix (+/- Liste) oder auch beim Erstellen von Immobilienbewertungen mittels IAZI. Denn eine gute Bauqualität ist ein klarer Vorteil der Immobilie und hat einen erheblichen Einfluss auf deren Wert.

«Billig» Bauen ist heute vorbei

Ein heutiger Neubau im Wohnbereich kann kaum mehr unter CHF 700.-/m3 realisiert werden.
Dies hat verschiedene Gründe:

1. Energetische Vorschriften
Die energetischen Vorschriften sind in den letzten Jahren enorm verschärft worden. Bessere Wärmedämmung an Fassade, Fenster und Dach führen zwangsläufig zu höheren Baukosten.
Dies wird sich auch in Zukunft so verhalten, da die Schweizer Stimmbevölkerung der Energiestrategie 2050
zugestimmt hat.

2. Sicherheitsvorschriften
Verschiedene Sicherheitsvorschriften haben ebenso einen kostentreibenden Einfluss auf die Baukosten.
Solche Sicherheitsvorschriften bestehen unter anderem in den Bereichen: Brandschutz, Brüstungen, Verglasungen, etc.

3. Anforderungen der Nutzer
Nutzer wünschen sich in der Regel moderne und zeitgemässe Nutzungseinheiten/Gebäude. Dies führt automatisch zu einem hohen Installationsgrad, welcher sich ebenfalls als Kostentreiber auf die Baukosten
auswirkt. Aufgrund der oben genannten Gründe, ist eine billige, respektive günstige Bauweise nicht mehr möglich. Lagen in den 50er bis 70er Jahren die Baukosten bei ca. CHF 550 .-/m3 so liegen sie bei heutigen Neubauten um die CHF 700.-/m3. Zu erwähnen gilt, dass diese Erhöhung der Baukosten um knapp 30%
ihre Ursachen nicht in den gestiegenen Werklöhnen der beteiligten Bauunternehmer hat. Einfache Methode zur Ermittlung der Bauqualität Anhand den in der Gebäudeversicherungspolice enthalten Angaben,
kann der m3 Preis der Baute auf einfache Art ermittelt werden.

Gebäudeversicherungsneuwert: CHF 1’000’000.-
Gebäudevolumen: 1’867m3
Ergibt einen m3 von: CHF 541.-/m3

Dieser m3-Betrag entspricht einer tiefen Bauqualität, ist jedoch durch das Vorhandensein einer Scheune  nicht aussagekräftig. Hierzu müsste der Volumen- sowie auch Baukostenanteil von Scheune und Wohnhaus, einzeln betrachtet werden.
Denn eine Scheune, Gewerbehalle oder auch ein Garagenbau, verursachen bei der Erstellung deutlich tiefere Baukosten wie Wohnbauten. Dies ist darauf zurückzuführen, dass solche Bauten fast ausschliesslich aus sogenannten Rohbaukomponenten (Wände, Decken, Dach, etc.) bestehen. Ebenso sind in den genannten Bauten deutlich weniger Installationen (Elektro, Wasser, Heizung) sowie auch Ausbauten (Küche, Beläge, etc.) vorhanden.

Die Bauqualität von Wohnbauten lässt sich anhand des jeweils ermittelten m3-Preises wie folgt zuteilen:
bis CHF 550.-/m3: sehr tiefe Bauqualität
ab CHF 550.-/m3: tiefe Bauqualität
ab CHF 650.-/m3: durchschnittliche Bauqualität
ab CHF 750.-/m3: gute Bauqualität
ab CHF 850.-/m3: sehr gute Bauqualität

 

Lesen Sie auch den Artikel: „Gewährleistung beim Immobilienkauf „.

 

Autor: Christian G. Brunner
Leiter Ausbildung Schweiz
MAS real estate management, MAS real estat valuation FH
Betriebsökonom, Schätzungsexperte SIV
Christian G. Brunner ist Leiter der Fachschule für Immobilien an den KS Kaderschulen.
Seit Mai 2013 ist er Leiter Ausbildung bei der BETTERHOMES (Schweiz) AG.

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