Gewährleistung beim Immobilienkauf

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Wofür haftet der Verkäufer beim Verkauf seiner Immobilie? Diese Frage stellt sich immer wieder, und auch für den Käufer ist meist nicht klar, was er für Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer, geltend machen kann.

Die Ansprüche des Käufers aus dem Kaufvertrag haben sich immer gegen den Verkäufer zu entrichten, wenn sich diese auf den Kaufvertrag beziehen. Der Immobilienmakler ist immer die Hilfsperson des Verkäufers, dies bedeutet, wenn er Informationen bezüglich dem Kaufobjekt, gegenüber dem Käufer macht, so werden diese dem Verkäufer angerechnet. Eine direkte Vertragsbeziehung zwischen Immobilienmakler und Käufer kann somit nur aufgrund von Beratungen entstehen, welche nicht in direktem Zusammenhang mit dem Verkaufsmandat/–auftrag der Immobilie stehen. Dies können beispielsweise steuerliche-, rechtliche- sowie auch bautechnische Beratungen sein. Bei der Gewährleistung geht es um die Haftung des Verkäufers für Mängel am Kaufobjekt (Grundstück). Man unterscheidet dabei zwischen Rechts- sowie Sachmängeln. (Das OR (Obligationenrecht) unterscheidet zwischen Rechts- und Sachgewährleistung). Diese Gewährleistung dauert laut Gesetz fünf Jahre.

Rechtsmängel

Der Verkäufer hat Gewähr dafür zu leisten, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entzieht.

Solche Rechtsmängel können z.B. sein:

  • nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 1912 (Entstehung Zivilgesetzbuch ZGB)
  • noch nicht eingetragene Grundsteuerpfandrechte aus früheren Handänderungen
  • noch nicht eingetragene / vorgemerkte Bauhandwerkerpfandrechte
  • verschwiegene Miet- oder Pachtverträge

Sachmängel

Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat,die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern.

Solche Sachmängel können z.B. sein:

  • Altlasten (z.B. erdverlegter Öltank)
  • bauliche Mängel (z.B. defekte Heizung, beschädigte Leitungen etc.)
  • öffentliche Nutzungsbeschränkungen oder Bauverbote

Neubauten sowie auch frisch sanierte Objekte 

Bei Neubauten, wie auch bei frisch sanierten Objekten, wird die Haftung bezüglich allfälliger Sachmängel, meist im Umfang der durch die erstellenden Unternehmer vorhandenen Mängelhaftung (aus Werkvertrag), begrenzt. Dies heisst, die Gewährleistungspflichten aus den jeweiligen Werkverträgen, geht vom Verkäufer auf den Käufer über. Zwar haftet der Verkäufer laut Gesetz während fünf Jahren für Mängel eines Gebäudes, doch ist diese Bestimmung nicht zwingend. Im Vertrag kann eine andere Regelung getroffen werden. Vorwiegend bei älteren, resp. nicht sanierten Objekten, wird die Gewährleistung, in der Regel, im gesetzlich zulässigen Rahmen wegbedungen.

Was bewirkt die vertragliche Wegbedingung der Gewährleistung? 

Wird die Gewährleistung wegbedungen, trägt der Käufer das Risiko der eingangs bezeichneten Rechts- und Sachmängel allein. In diesem Fall kann er den Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel haftbar machen. Die Wegbedingung der Gewährleistung ist sehr weit verbreitet. Trotzdem hat die Urkundsperson (Notar oder Grundbuchverwalter) den Käufer bei der Beurkundung des Kaufvertrages, auf die Risiken dieser Wegbedingung aufmerksam zu machen. Die maximal mögliche Wegbedingung der Gewährleistungspflicht ist bei unbebauten Grundstücken sowie bei Grundstücken mit bestehenden Bauten (d.h. es handelt sich nicht um Neubauten oder frisch sanierte Objekte) üblich. Es ist deshalb im Interesse des Käufers, das Kaufobjekt gewissenhaft auf Sachmängel hin zu prüfen. Ebenso hat er, bei fehlender Fachkenntnis, die Möglichkeit eine entsprechende Fachperson (Architekten, etc.) beizuziehen, damit diese die Prüfung der Immobilie mit der geforderten Sorgfalt vornehmen kann.

Begrenzung der Wegbedingung

Die Vereinbarung (im Kaufvertrag aufgeführt) über dieAufhebung oder Beschränkung der Gewährleistungspflicht ist ungültig, wenn der Verkäufer dem Käufer die Gewährmängel arglistig oder absichtlich verschwiegen hat. Dies bedeutet, dass bei absichtlichem Verschweigen sowie auch bei versuchter Vertuschung (Arglist) eines Mangels, die Gewährleistungspfl icht gegenüber dem Käufer bestehen bleibt.

Bei der Gewährleistungspflicht, handelt es sich um eine vertragliche Haftung aus dem Kaufvertrag, was grundsätzlich bedeutet, dass für den Makler daraus keine Haftung entsteht. Jedoch sollte der Makler den Käufer darauf hinweisen, dass dieser die Immobilie genau prüft, bevor er den entsprechenden Kaufvertrag unterzeichnet.

 

Autor: Christian G. Brunner
Leiter Ausbildung Schweiz
MAS real estate management, MAS real estat valuation FH
Betriebsökonom, Schätzungsexperte SIV
Christian G. Brunner ist Leiter der Fachschule für Immobilien an den KS Kaderschulen.
Seit Mai 2013 ist er Leiter Ausbildung bei der BETTERHOMES (Schweiz) AG.

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