Bewertung (Schätzung) von Mehrfamilienhäusern

Bewertung (Schätzung) von Mehrfamilienhäusern

betterhomesagGepostet von

Mehrfamilienhäuser sind Geldanlagen, mit denen Besitzer eine Rendite auf ihre Investition erzielen möchten. Solche Immobilien werden auch Renditeliegenschaften genannt.

Wichtige Kennzahlen für einen Kauf-Interessenten sind bei solchen Immobilien:

  • Bruttorendite
  • Nettorendite

Diese Renditen werden mittels der Erträge (Mietzinse) ermittelt. Der Verkehrswert einer Renditeliegenschaft bemisst sich daher in erster Linie nach ihrem Ertrag. Ein Substanzwert, wie er bei der Bewertung von Einfamilienhäusern angewandt wird, hat keine Bedeutung.

Die Wertelemente einer Ertragswertschätzung setzen sich  wie folgt zusammen:
Ertragswert + Altersentwertung = Verkehrswert

Die Formel des Ertragswertes lautet:
(Mietertrag x 100%)/ Kapitalisierungssatz

Mietertrag Der Mietertrag entspricht den jährlichen Mietzinsen (ohne Nebenkosten).
100% Steht für 100 Jahre (finanzmathematisch unendlich).
Kapitalisierungssatz Die Logik ist eigentlich ganz einfach: Umso höher das Risiko einer Immobilie (schlechte Lage, hoher Leerstand), desto höher muss der Kapitalisierungssatz gewählt werden. An einer durchschnittlichen Lage präsentiert sich dies wie folgt:
Kapitalisierungssatz: 5%
Dies bezieht sich auf eine Wohnnutzung, bei Gewerbebauten muss ein höherer Zinssatz eingesetzt werden.

Der Kapitalisierungssatz sowie auch die Mieterträge sind die grössten Werttreiber bei einer Ertragswertschätzung. Dazu ein Beispiel:
Mietertrag: CHF 100’000.- (Miete ohne Nebenkosten)

Mietertrag Kap. Zinssatz Ertragswert
CHF 100‘000.-
CHF 100‘000.-
CHF 100‘000.-
CHF 100‘000.-
CHF 100‘000.-
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
CHF 1‘666‘667.-
CHF 1‘818‘182.-
CHF 2‘000‘000.-
CHF 2‘222‘222.-
CHF 2‘500‘000.-

Das Beispiel zeigt deutlich auf, wie viel Einfluss die Erhöhung und auch Senkung des Kapitalisierungssatzes auf den Ertragswert haben.

Wie bereits erwähnt, hängt die Höhe des Kapitalisierungssatzes von folgenden Faktoren ab:

  • Qualität der Lage
  • Art der Nutzung

Viele Banken geben für die Bewertung von Renditeliegenschaften den Immobilienschätzern vor, was für ein Kapitalisierungssatzu zu verwenden sei. Dieser liegt bei den meisten Banken – selbstverständlich unter Anbetracht der Regionen – zwischen mindestens 4.5% bis maximal 6% bei einer Wohnnutzung.

Beispielliegenschaft:

Lage Mittlere Lage (Betrachtung auf ganze Schweiz)
Nutzungsart Wohnen (Merfamilienhaus)
Mietertrag CHF 150‘000
Baujahr 1998
Sanierungen Keine
GV-Neuwert CHF 2‘200‘000.-
  1. Ertragswert: CHF 3‘000‘000.- (+)  ->  (CHF 150‘000.- * 100%)/5%
  2. Altersentwertung: CHF 396‘000.- (-)  ->  (1% des GB Neuwertes pro Jahr, bedeutet 18%)

Verkehrswert:
Aus diesem Verkehrswert lässt sich nun spielend einfach die Bruttorendite ermitteln.
(CHF 150‘000.-*100%)/CHF 2‘604‘000.-
-> Bruttorendite: 5.76%

Als Übung kann nun bei vorgenannter Liegenschaft der Ertragswert – respektive Verkehrswert – mit einem höheren oder auch tieferen Kapitalisierungssatz als 5% ermittelt werden. Sie werden dabei feststellen, dass sich somit sehr markante Differenzen im Endergebnis (Verkehrswert) ergeben werden. Die der Immobilie entsprechende Bewertungsmethodik anzuwenden sowie auch die Formeln korrekt aufzusetzen, ist der einfache Teil einer Immobilienbewertung. Viel schwieriger wird es, den «passenden» Kapitalisierungszinssatz zu «finden». Genau aus diesem Grunde wird die Immobilienbewertung auch Schätzung genannt, da die relevanten und wichtigen Eingabegrössen durch den «Schätzer» bestimmt werden müssen.

 

Autor: Christian G. Brunner
Leiter Ausbildung Schweiz
MAS real estate management, MAS real estat valuation FH
Betriebsökonom, Schätzungsexperte SIV
Christian G. Brunner ist Leiter der Fachschule für Immobilien an den KS Kaderschulen.
Seit Mai 2013 ist er Leiter Ausbildung bei der BETTERHOMES (Schweiz) AG.

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