Die Vorfälligkeitsentschädigung

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Die Vorfälligkeitsentschädigung, auch Penalty genannt, bedeutet eine Entschädigungszahlung aufgrund der vorzeitigen Auflösung eines (Hypothekar-)Vertrages. Wer vorzeitig eine Festhypothek kündigt, den kann dies im heutigen Zinsumfeld schnell einmal mehrere 10’000 Franken kosten. Diese Kosten sollte ein/e Immobilienbesitzer/in bei einem Verkauf seines Objektes berücksichtigen.

Beim Kreditvertrag (sowohl bei einer Festhypothek als auch beim Rahmenvertrag einer Libor-Hypothek) handelt es sich um einen festen Vertrag, der nur durch Entschädigung der anderen Partei vorzeitig aufgelöst werden kann. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung basiert auf der Differenz zwischen dem bei Vertragsabschluss festgelegten Hypotheken-Zinssatz und dem Zinssatz, welchen das Finanzinstitut bei Anlage der zurückbezahlten Kreditsumme für die Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt erzielen kann. Dabei werden dem kunden meistens zusätzlich zur Vorfälligkeitsenschädigung noch Bearbeitungsgebühren verrechnet.

Die Höhe richtet sich nach der Differenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem für die verbleibende Restlaufzeit erzielbaren Zinssatz am Geld- oder Kapitalmarkt.

Beispiel

Festhypothek CHF 1’000’000.-
Zinssatz 3%
Restlaufzeit (Zeit bis zum regulären Vertragsende) 4 Jahre
Refinanzierungssatz (Wiederanlagezins) -0.5%
Zinsnachteil der Bank 3.5%
Zinsverlust pro Jahr CHF 35’000.-
Zinsverlust über 4 Jahre (Restlaufzeit) CHF 140’000.-
Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung CHF 140’000.-

(Dies ohne Berücksichtigung von weiteren möglichen Bearbeitungskosten)

Die von den Finanzierungsinstituten berechneten Ausstiegskosten sind Verhandlungssache. Abschliessend lässt sich somit sagen, dass die anfallenden Kosten mit dem entsprechenden Kundenberater verhandelt werden sollten.

Diese Punkte gilt es zu beachten

Ausstiegsofferte
Verlangen Sie eine detaillierte Aufstellung über die Entschädigung bei vorzeitiger Vertragsauflösung. Darin müssen Kreditbetrag, Restlaufzeit (in Tagen) und der Zins stehen, mit dem das Finanzierungsinstitut die Wiederanlage kalkuliert hat. Zudem sollten allfällige Umtriebskosten in der Aufstellung enthalten sein. Prüfen Sie, ob die Beerechnungsweise mit den Bestimmungen im Vertrag oder im Kleingedruckten übereinstimmt.

Verpflichtung des Käufers zur Übernahme
In gewissen Fällen besteht die Möglichkeit, dass der Käufer eine bestehende Hypothek übernimmt und dies mittels Herabsetzung des Kaufpreises ausgeglichen wird.
Eine solche Lösung ist nicht sehr optimal, da sich mit dieser Auflage ein Verkauf der Immobilie doch ausgesprochen erschweren kann. Des Weiteren ist ein Finanzierungsinstitut nicht verpflichtet, den Kreditvertrag an einen neuen Kunden zu übertragen.

Ausstiegskosten
Verhandlung mit dem Finanzierungsinstitut über günstigere «Ausstiegsvarianten». Wer Kunde bleibt, zahlt in der Regel weniger. Vielfach kann eine bestehende Festhypothek auf eine neue Immobilie übernommen werden.

Entschädigung für den Kunden
Theoretisch stünde dem Kunden bei einem vorzeitigen Ausstieg aus der Hypothek nach Anstieg der Zinssätze eine Entschädigung zu. Dieses Szenario könnte in den kommenden Jahren aufgrund von steigenden Zinsen durchaus realistisch werden.

Steuerliche Behandlung der Vorfälligkeitsentschädigung
Bis April 2017 ist die steuerliche Abzugsfähigkeit in jedem Kanton anders gehandhabt worden. Die einen Kantone liessen den Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer, die anderen bei der Einkommenssteuer zu. Gemäss zwei Bundesgerichtsurteilen vom 3. April 2017 sind Vorfälligkeitsentschädigungen, welche bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek anfallen, bei der Grundstücksgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, sofern die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

Bei der Einkommenssteuer können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann als abzugsfähige Schuldzinsen geltend gemacht werden, wenn die aufgelöste/abgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.

 

Autor: Christian G. Brunner
Leiter Ausbildung Schweiz
MAS real estate management, MAS real estat valuation FH
Betriebsökonom, Schätzungsexperte SIV
Christian G. Brunner ist Leiter der Fachschule für Immobilien an den KS Kaderschulen.
Seit Mai 2013 ist er Leiter Ausbildung bei der BETTERHOMES (Schweiz) AG.

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