Immobilienmarkt Schweiz

Immobilienmarkt Schweiz – ein paar Fakten

betterhomesagGepostet von

Wie entwickelt sich eigentlich der Immobilienmarkt Schweiz? Im Gegensatz zu vielen anderen Themen sind wir alle von dieser Entwicklung betroffen; denn in irgendeiner Art und Weise hat jeder mit Immobilien zu tun – als Mieter, Vermieter, Käufer oder Verkäufer.

BETTERHOMES Town Immobilienmarkt Schweiz

So auch die Bewohner von BETTERHOMES Town.
An Mieter- oder Eigentümerversammlungen, Genossenschaftstreffen oder im Gartencenter wird dieses Thema heiss diskutiert, ohne jedoch auf denselben Nenner zu kommen. In den Medien liest man immer wieder von unterschiedlichen Sichtweisen und Prognosen. Max Huber, Hauseigentümer aus BETTERHOMES Town, hat sich entschieden, dieser Verwirrung Abhilfe zu schaffen und einige Fragen zum Thema Immobilienmarkt Schweiz unter die Lupe zu nehmen.

Entwicklung Immobilienmarkt Schweiz

Wie wird eigentlich gebaut auf dem Immobilienmarkt Schweiz?

Laut den «Konjunkturtendenzen Herbst 2018» vom SECO lässt sich zurzeit folgende Zwischenbilanz ziehen: Die Schweizer Wirtschaft wuchs im ersten Halbjahr 2018 kräftig. Unter anderem hat vor allem der Gewerbebau seit Anfang des Jahres 2018 stark zugelegt.

Die Wohnbaudynamik hat sich «auf hohem Niveau etwas abgeschwächt». Die Bauaktivität wird durch den Anlagenotstand (Mangel an rentablen Alternativen an den Finanzmärkten) zwar weiter gefördert, hat jedoch auch einen Dämpfer erhalten: Die erhöhten Leerstände führten bereits zu einem ersten Umdenken der Investoren. Der Mietwohnungsbau konzentriert sich auf die Zentren und urbanen Regionen. (Immobilien Schweiz 3Q/18)
Aufgrund von mangelndem Bauland in den Städten wird weiterhin an der Nachfrage vorbeigebaut, und zwar vor allem in Gemeinden von Agglomerationen und in Gemeinden ländlicher Gebiete. Dies führt zu folgender Bilanz: Am 1. Juni wurden in der Schweiz 72’294 leere Wohnungen gezählt, was 1.62% des Gesamtwohnungsbestands ausmacht.

In der untenstehenden Grafik wird die Verteilung der Leerstände ersichtlich:

Entwicklung_Immobilienmarkt
© Datenquelle: BFS – Leerwohnungszählung (LWZ)

Wie sieht die Entwicklung beim Wohneigentum aus?

Wohneigentum für Eigengebrauch

Entsprechend der positiven Wirtschaftsentwicklung bleibt auch auf dem Immobilienmarkt Schweiz die Nachfrage nach Wohneigentum für den Eigengebrauch hoch.  Aus diesem Grund stiegen die Eigentumspreise im zweiten Quartal 2018 leicht an. Herr und Frau Schweizer bezahlten für Einfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahresquartal 1.2%, für Stockwerkeigentum 0.4% mehr.

Laut Immobilien Schweiz 3Q/18 wird das Eigentum weiterhin äusserst günstig bleiben, auch wenn man zurzeit aufgrund dessen Finanzierungskosten von rekordhohen Preisen sprechen kann. Dies hat dreierlei Gründe: Erstens die Tiefzinsphase, deren Ende noch ausser Reichweite liegt; zweitens der Umstand, dass Eigentum im Vergleich zur Miete finanziell unverändert attraktiver ist und drittens, dass das Angebot die schwindende Nachfrage längst bemerkt hat. Der dritte Punkt ist nicht etwa eine Annahme, sondern daran klar erkennbar, dass es heute 20% weniger Baubewilligungen gibt als noch Anfang 2014.

Renditeliegenschaften: Mehrfamilienhäuser

Kurz nach der Einführung des Negativzinses durch die Schweizerische Nationalbank im Jahr 2015 wurde bei Mehrfamilienhäusern (Renditeliegenschaften) ein Wertanstieg von 17.3% erreicht. Dabei handelt es sich um den höchsten Jahresanstieg seit dem Jahr 2000. Seither sind die Preise von Mehrfamilienhäusern nur noch ein wenig gestiegen.
Für Anleger ist die Investition in Mehrfamilienhäuser als Renditeliegenschaften vor allem aus zwei Gründen attraktiv: Erstens wegen der anhaltend tiefen Zinsen und zweitens aufgrund des Mangels an Alternativen am Finanzmarkt. Aber natürlich birgt auch diese Art von Investition Risiken: Da es immer mehr Leerstände gibt, könnte es ggf. später zu unerwartetem Anstieg der Zinsen und damit verbunden zu einer Preiskorrektur kommen. Dies wiederum könnte Auswirkungen auf die Tragbarkeit der Hypothekarschulden mit sich bringen. (Immobilien Schweiz 3Q/18)

Und was tut sich auf dem Mietwohnungsmarkt?

Die Mieten sinken vielerorts, und dies zum Teil deutlich. Doch leider darf man den Schlagzeilen nicht vorbehaltslos Glauben schenken: Das durchschnittliche Schweizer Mietpreisniveau ist nicht rückläufig, sondern steigt stetig an, so liest man in Immobilien Schweiz 3Q/18.
Die Bestandsmieten (Wohnungsmieten von bereits existierenden Mietverträgen) liegen aktuell rund 1% über dem Vorjahresniveau. Wenn man von sinkenden Mieten spricht, handelt es sich also um die Angebotsmieten (Mieten der Objekte, die neu oder wieder zu vermieten sind). Diese sind in der Tat rückläufig, haben aber nichts mit den «bestehenden» Mieten zu tun.

Angebot und Nachfrage

Bei Mietwohnungen ist das Angebot weiterhin grösser als die Nachfrage. Die Leerwohnungsquote hat sich seit 2014 deutlich erhöht, wie bereits im oberen Abschnitt beschrieben wurde. Für diesen Trend ist zurzeit kein Ende absehbar, im Gegenteil: Da viele neue Wohnungen gebaut werden und das Bevölkerungswachstum zurzeit gebremst ist, ist im laufenden Jahr mit einer weiteren deutlichen Zunahme der leerstehenden Mietwohnungen zu rechnen. Mitgrund für das schwache Bevölkerungswachstum ist die geringe Zuwanderung. Für den Immobilienmarkt Schweiz bedeutet dies, dass grosse Nachfrageimpulse fehlen. 

War das schon alles?

Max Huber weiss nun also einiges mehr über den Immobilienmarkt Schweiz – sowohl über den aktuellen Stand als auch über die eine oder andere mögliche Entwicklung.

Natürlich kann man so etwas Komplexes wie einen Immobilienmarkt mit all seinen Facetten nicht in ein paar wenigen Zeilen fassen – dazu gibt es zum Glück einige spannende Studien, die Max Huber garantiert zur nächsten Eigentümerversammlung mitbringen wird.

 

© Bilder: BETTERHOMES AG, alle Rechte vorbehalten

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