Immobilienblase – das steckt dahinter

Sabrina aus BETTERHOMES Town steht vor einer wichtigen Entscheidung: Soll sie lieber in Immobilien oder in andere Assets investieren? In letzter Zeit las sie immer wieder davon, dass die konstant tiefen Hypothekarzinsen und die hohen Immobilienpreise zu einer Immobilienblase führen könnten.

Bei der Immobilienblase handelt es sich um eine Form der Spekulationsblase. Der Begriff «Blase» beschreibt «die erhebliche und anhaltende Fehlbewertung eines Vermögenswerts», so definiert im UBS Swiss Real Estate Bubble Index. Im Falle einer Immobilienblase werden die Immobilien in einer bestimmten Zeitperiode deutlich überbewertet und für einen sehr hohen Preis gehandelt – bis die Verknappung des Angebots ihren Zenit erreicht und der Markt zusammenbricht.

Immobilienblase in a nutshell

Wenn sich die Immobilienpreise von den lokalen Einkommen und Wohnungsmieten abkoppeln und es zu Verzerrungen auf dem Gütermarkt kommt, spricht man von typischen Anzeichen für eine Immobilienblase. Dies ereignet sich zum Beispiel, wenn Banken übermässig Kredite vergeben oder die Bautätigkeit massiv ansteigt.

Die übermässige Kreditvergabe rührt oft von tiefen Zinsen her – plötzlich können sich viel mehr Menschen einen Kredit leisten und die Nachfrage am Immobilienmarkt steigt rapide an. Das Angebot ist gerade in städtischen Gebieten aufgrund von mangelndem Bauland knapp und neue Bauprojekte können nicht schnell genug realisiert werden, um der rasanten Nachfrage gerecht zu werden. Mit dem begrenzten Angebot steigen die Preise; trotzdem wird immer weiter in Immobilien investiert. Irgendwann merken die Anleger/innen, dass die Immobilien weit über ihrem eigentlichen Wert gehandelt werden. Aus Angst und Unsicherheit davor, die Preise könnten wieder fallen, verkaufen sie, solange die Preise noch hoch sind. Das Angebot auf dem Immobilienmarkt nimmt dementsprechend wieder zu, was die Preise natürlich sinken lässt – und die Käufer/innen ziehen sich aufgrund der Unsicherheiten vom Markt zurück. Die Konsequenz: Die Blase platzt, der Immobilienmarkt bricht ein und lässt die Preise in den Keller sinken. Die Folgen sind zahlreich: Den aufgrund der immensen Nachfrage geplanten Bauprojekten fehlt das Geld, der Leerstand nimmt zu und viele Investor/innen bleiben auf einem Schuldenberg sitzen. Da viele Immobilien durch eine Hypothek der Bank finanziert sind, kann eine geplatzte Immobilienblase auch die Banken treffen und je nach Schweregrad gar eine Bankenkrise nach sich ziehen.

Droht der Schweiz eine Immobilienblase?

Aktuell liest man von akuten Situationen in Bezug auf Luxusobjekte (ab CHF 3 Millionen) in den Regionen Tessin, Graubünden und Wallis: In diesen Regionen türmen sich die Verkaufsfälle. Auf 1’000 Tessiner/innen stehen derzeit zweieinhalb Luxusobjekte zum Verkauf. Ähnlich prekär sieht die Situation im Bündnerland (1.4 Liegenschaften pro 1’000 Einwohner/innen) und im Wallis (1.3 Liegenschaften pro 1’000 Einwohner/innen) aus. Anderes verzeichnet man in den Kantonen Bern und Zürich, dort steht auf 10’000 Einwohner/innen gerade eine teure Liegenschaft zum Verkauf (Inside Paradeplatz). Auch wenn sich diese Zahlen «nur» auf Luxusobjekte beziehen, liest man in Zeitungen bereits von handfesten Indikatoren, die für die Entwicklung einer Immobilienblase sprechen. Laufen die Fronten langsam heiss?

Prognosen der Immobilienreports

Im Gegensatz dazu entnimmt man dem UBS Swiss Real Estate Bubble Index eine andere Nachricht: Er verzeichnet für das vierte Quartal 2018 eine positive Entwicklung in Bezug auf das Immobilienblasenrisiko in der Schweiz, auch wenn in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise in der Schweiz stark angestiegen sind. Die Entwicklung stagnierte seit dem letzten Quartal und befindet sich ausserhalb der Risikozone (vgl. Grafik 1). Zudem seien die Eigenheimpreise stabil und die Wirtschaft wachse; das heisst konkret: Im Verhältnis zu den Einkommen stiegen die Eigenheimpreise weniger stark, was zusammen mit dem aktuellen Hypothekarwachstum klar gegen die Entwicklung einer Immobilienblase spricht.

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Auch der jährliche Immobilienreport der ETH Zürich in Zusammenarbeit mit Comparis kommt zu einem ähnlichen Ergebnis: Aufgrund der niedrigen Zinsen und einem sich positiv entwickelnden makroökonomischen Umfeld könne man damit rechnen, dass der Immobilienmarkt noch stabil bleibe. Auch wenn die Preise für Wohneigentum in den vergangenen Jahren stark gestiegen seien, habe sich die Preisdynamik verlangsamt.

Trotz dieser positiven Einschätzung lassen sich laut dem Immobilienblasenindex der UBS unter anderem im Raum Zürich, Zentralschweiz, Basel und Lausanne Ungleichgewichte und somit Gefahrenzonen erkennen. Diese Ungleichgewichte wurden aufgrund der Analyse des lokalen Preis-Einkommensverhältnis, Preis-Mietverhältnis sowie der langfristigen Preisentwicklung bei Eigenheimen festgemacht.

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Lässt sich eine Immobilienblase immer erkennen?

Generell gilt: Eine Immobilienblase lässt sich erst mit Sicherheit nach dem Platzen erkennen, vorher kann man nur spekulieren. Erschwerend kommt hinzu, dass der Begriff «Immobilienblase» nicht eindeutig definiert ist, weshalb widersprüchliche Prognosen keine Seltenheit sind und oft eine Tendenz zur Panikmache zu erkennen ist. Ein Anstieg der Kaufpreise von Immobilien allein reicht zum Beispiel noch lange nicht als Indikator: Damit man tatsächlich von einer Immobilienblase sprechen kann, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, darunter das BIP des Landes, die Zuwanderungsrate und die Entwicklung der Einkommen.

Kann man eine Immobilienblase verhindern?

Verhindern lässt sich eine Immobilienblase grundsätzlich nicht – allerdings kann man die Gefahr eindämmen. In der Vergangenheit spielte die lockere Kreditvergabe der Banken eine begünstigende Rolle. Sollten sie eine strikte Kreditvergabepolitik betreiben, liesse sich das Risiko bereits klar eindämmen. Ebenso helfen könnte das leichte Anheben des Zinsniveaus, sodass die Nachfrage etwas gehemmt würde.

Was kann man also tun?

Ob wir uns auf eine Immobilienblase hinbewegen oder nicht – das lässt sich nicht abschliessend beantworten. Hier stellt sich sogar die Frage, ob es für Immobilienkäufer/innen von Privatimmobilien – Renditeobjekte seien an dieser Stelle einmal ausgeklammert – überhaupt relevant ist, ob sich eine Immobilienblase entwickeln könnte. Denn eins ist sicher: Egal, ob die Gründung einer Familie oder der Traum der eigenen vier Wände im Vordergrund steht – ein Hauskauf ist immer emotional motiviert und nimmt selten Rücksicht auf das richtige Timing am Markt.

Geht es Ihnen wie Sabrina aus BETTERHOMES Town und Sie interessieren sich für Investitionen in Renditeliegenschaften oder möchten sich aktiv mit den Risiken auseinandersetzen und bestmöglich vorbereit sein, empfehlen sich folgende Massnahmen: Konsultieren Sie regelmässig Immobilienreports, behalten Sie stets die Immobilienportale und die aktuellen Preise im Auge und wenden Sie sich nicht zuletzt an fachkundige Makler/innen, die sich auf dem Markt auskennen und Ihnen bei Ihren Fragen weiterhelfen können.