Hochhäuser – Lösung oder Trugschluss?

betterhomesagGepostet von

Die Schweiz ist eigentlich nicht gerade bekannt für ihre beeindruckende Skyline, doch der Trend ist ganz klar: Im ganzen Land wird fleissig in die Höhe gebaut. Auch in BETTERHOMES Town ist bereits der Bau einiger Hochhäuser geplant. Doch warum dieser Hype? Fasziniert uns die Höhe? Wollen wir mit den grossen Metropolen der Welt mitziehen? Sehen wir in dieser Bauweise die Lösung für die Platznot in den Städten? Und gäbe es überhaupt Alternativen für die „innere Verdichtung“?

Ein kurzer Abriss über die wichtigsten Hochhäuser der Schweiz

In der Schweiz verzeichnete man drei Wellen des Hochbaufiebers. Die erste erreichte die Schweiz in der Zwischenkriegszeit; sie war jedoch noch überschaubar: Ihr Produkt war der «Tour Bel-Air» in Lausanne. In der zweiten Welle, die sich nach 1959 ereignete, entstanden am Stadtrand Wohnhochhäuser mit einer Höhe von mehr als 25 Metern. In der dritten Welle, die in der zweiten Hälfte der 90er Jahre begann und trotz der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/09 immer noch anhält, wird die Diversität grösser: Neben Wohnhäusern werden auch Wohntürme mit Büroräumlichkeiten gebaut.

1. Welle

  • 1932 hielt der amerikanische Einfluss Einzug und inspirierte die Bauherren, den «Tour Bel-Air» in Lausanne als erstes Schweizer Hochhaus zu errichten. Mit 78 Metern Höhe war dies für seine Bauzeit spektakulär.

2. Welle

  • 1951 wurden in Basel die ersten Wohnhochhäuser der Schweiz erbaut. Die drei Türme messen 44 Meter.
  • Zwischen 1962 und 1966 wurde das Hochhaus der Sulzer AG in Winterthur gebaut. Nach einer Erweiterung um zwei Etagen 2004 misst es aktuell 99.7 Meter.

3. Welle

  • Zwischen 2001 und 2003 wurde der Messeturm in Basel erbaut, der eine beeindruckende Höhe von 105 Metern hat. Seine Architektur ist angelehnt an amerikanische Immobilien.
  • Mit 126 Metern überragt der Zürcher «Prime Tower» die meisten Gebäude der Schweiz.
  • Das aktuell höchste Gebäude der Schweiz überragt mit 175 Metern seine Konkurrenz um Längen: Der «Roche Bau 1» in Basel wurde 2015 eröffnet.
  • Der «Roche Bau 2» wird den ersten sogar noch übertreffen. Er soll mit 50 Stockwerken 205 Meter hoch werden; die Fertigstellung soll 2020/21 erfolgen.
Entwicklung Hochhäuser Schweiz
Quelle: ZKB, Bundesamt für Statistik

Die Schweizer Hochhäuser im Vergleich

Wenn man vor dem Zürcher «Prime Tower» steht, mutet dieser bereits ziemlich hoch an. Dabei darf man nicht vergessen , dass Hochhäuser in anderen Ländern in ganz anderen Ligen spielen: Der höchste Wolkenkratzer der Welt, «Burj Khalifa», steht in Dubai, ist 828 Meter hoch und hat 163 Etagen, gefolgt vom «Shanghai Tower» mit einer beeindruckenden Höhe von 632 Metern und 128 Etagen. Auch der «Makkah Royal Clock Tower» in Saudi-Arabien ist mit einer Höhe von 601 Metern und 120 Etagen nicht zu verachten. Wir haben in der Schweiz also – um es passend auszudrücken – durchaus noch Luft nach oben, um mit den ganz Grossen dieser Welt mitzumischen und tatsächlich an den Wolken zu kratzen.

Hochhäuser – die Lösung für die Platznot?

Dass vermehrt Hochhäuser gebaut werden, hat verschiedene Gründe: Zum einen gehört es mittlerweile zum guten Ton einer Metropole, Hochhäuser zu bauen – es wird also als eine Art Synonym für globale Offenheit und wirtschaftliche Potenz gesehen – zum andern glaubt man damit die wachsende Platznot bekämpfen zu können. Die «innere Verdichtung» gilt als Lösung für das knappe Bauland und soll eine weitere Zersiedelung der Landschaft vermeiden helfen. Für Investor/innen erscheinen Hochhäuser lukrativ: Durch den Bau in die Höhe können auf einer Parzelle mehr Wohnungen erstellt werden, was den Ertrag pro Parzelle steigert.

So soll der Bau vereinfacht werden

Der Bau eines Hochhauses ist jedoch alles andere als eine simple Angelegenheit: Er unterliegt vielen und vor allen Dingen komplexen Auflagen. Das Begehren, eine dieser Auflagen zugunsten der Vereinfachung des Hochhaus-Baus zu ändern, hat in Zürich nun auch die Politik erreicht: Mit dem «Vorschlag zur Flexibilisierung der Schattenwurfregelung» soll das Planen von Hochhäusern einfacher gemacht werden. Bisher durfte ein Hochhaus bewohnte Gebäude in seiner Nachbarschaft und benachbarte Grundstücke in Wohnzonen im Winter nicht länger als zwei Stunden beschatten. Mit der neuen Regelung soll dies nun auf drei Stunden ausgeweitet werden. Durch diese Verlängerung verringert sich der Abstand, den ein Hochhaus zu seiner Wohnumgebung einhalten muss, weshalb nicht nur mehr oder grössere Hochhäuser gebaut werden können, sondern auch das Potenzial des Gebäudetyps «Hochhaus» besser ausgeschöpft werden kann. In anderen Deutschschweizer Kantonen – zum Beispiel Zug – gilt die Dreistunden-Regelung bereits.

Die Kehrseite der Medaille

Eigentlich mutet die Rechnung einfach an: Wird der Boden knapp, baut man in die Höhe. Doch ganz so simpel ist es nicht: Das Bauen eines Hochhauses ist in vielen Belangen risikoreicher als ein konventioneller Bau mit gleicher baulicher Dichte. So werden beim Hochhausbau aufgrund der statischen, betrieblichen sowie (brandschutz-)technischen Massnahmen je nach Bauhöhe 10-20% Mehrkosten verursacht als bei konventionellen Bauten. Natürlich ist dabei auch entscheidend, welche Form das Hochhaus hat und was die Gebäudehöhe bzw. die Etagenanzahl ist. Bis ca. 50 m Höhe ist keine bessere, sondern eine ähnliche oder gar tiefere Wirtschaftlichkeit nachzuweisen als bei anderen Bauformen mit gleicher baulicher Dichte. Ab 50 m beginnt dann die steigende Etagenzahl die Zusatzkosten zu kompensieren und ab ca. 80 m kann die Wirtschaftlichkeit gesteigert werden – durch höhere Miet- oder Verkaufserträge.

Ein weiterer Punkt, dem unbedingt Rechnung getragen werden muss, ist, dass sich die Planungsphase je nach Zonenregelung und planungsrechtlichen Vorgaben als sehr langwierig erweisen kann. Auch vor Einsprachen ist man nicht gefeit, welche die Planung verzögern könnten. Die Instandhaltung (Reinigung der Aussenfassaden, Wartung der Aufzüge etc.) ist bei Hochhäusern viel teurer als bei konventionellen Bauten, was ebenfalls nicht ausser Acht gelassen werden darf.

Die Stockwerkprämie

Für Investor/innen bedeutet dies also vor allem eines: Diese zusätzlichen Kosten müssen auf der Ertragsseite wieder kompensiert werden, damit eine Rendite erzielt werden kann. Mietwohnungen in Hochhäusern sind deutlich teurer als herkömmliche Wohnungen; und die Mietpreise steigen mit zunehmender Etagenzahl. In diesem Fall spricht man auch von der Stockwerkprämie.

Das Fachmagazin der ZKB «Immobilie aktuell» (März 2019) berechnete mithilfe von Onlineinseraten die Höhe dieser «Stockwerkprämie». Die Ergebnisse fielen spannend aus: Erst ab der 7. Etage nahmen die Aufschläge graduell zu. Zwischen der 10. Und der 18. Etage liegen die Stockwerkaufschläge zwischen 10 und 15%. Bei der 13. Etage fällt der Aufschlag unerwartet tief aus – woran das liegt, sei dahingestellt. Ab der 19. Etage entwickeln sich die Prämien steil nach oben. Im Gegensatz zum Erdgeschoss betragen die Aufpreise 20% und mehr. Laut «Immobilie aktuell» rentieren Hochhäuser erst ca. ab 14 bis 16 Etagen. Hochhäuser unter dieser Grenze unterlägen nämlich bereits allen technischen und regulatorischen Anforderungen, würden jedoch nur unbedeutend höhere Mieterträge generieren.

Grafik Entwicklung Stockwerkprämie

Was also tun?

Investor/innen befinden sich also in einer Zwickmühle: Bauen sie zu klein, erwirtschaften sie zu wenig Mehrerträge, um die Baukosten zu decken. Bauen sie höher, steigt die Anzahl der Wohnungen, die auf den Markt kommen, was das Risiko wiederum steigert, nicht für alle eine Abnehmerin bzw. einen Abnehmer zu finden. Je nach Marktsituation drohen dann hohe Leerstände.

Investitionen in Hochhäuser sind also heikel – die korrekte Einschätzung des Marktumfelds und die richtige Dimensionierung des Projekts ist vonnöten, um auch tatsächlich eine ansprechende Rendite zu erwirtschaften.

Alternativen zum Hochhaus?

Neben der Diskussion darüber, ob der Bau von Hochhäusern für Investor/innen attraktiv oder ertragreich ist, darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass ihm auch die Lösung der Platznot in Städten attestiert wird. Dies ist jedoch aufgrund der hohen Auflagen für viele Experten schlicht unrealistisch. Hinzu kommt, dass aufgrund der hohen Mietpreise vor allem Wohnraum für Menschen geschaffen wird, die finanziell gut situiert sind.

Gibt es also überhaupt gute Alternativen, um der Platznot in den Städten zu entgehen? Mit dem Neu- oder Anbau tieferer Bauwerke, die sich weniger in die Höhe, dafür in die Länge und Breite ausdehnen, kann eine grössere als übliche Fläche des Baulands beansprucht werden. Die sogenannte «horizontale Verdichtung» bietet also den Vorteil, dass mit dem Verteilen der Baumasse in die Breite grundsätzlich mehr Nutzfläche generiert wird als wenn man dieselbe Masse in die Höhe verteilen würde. Dies liesse sich also durchaus als Alternative zur vertikalen Verdichtung zählen.

Neben dem Bau in die Höhe oder Breite gäbe es noch eine dritte Möglichkeit: Das Bauen in die Tiefe. In London machen dieses kostspielige Verfahren bereits die Superreichen vor: Ob Trainingsräume, Personalräume oder Wellnessbereiche – der Untergrund wird rege ausgenutzt. Ob dies auch in anderen Städten die Zukunft des Bauens sein wird, werden wir wohl noch sehen. Darüber diskutiert wird auf jeden Fall bereits, unter anderem an der ETH.

Doch wie bereits erwähnt: Hochhäuser dienen längst nicht mehr nur der Verhinderung der Platznot, sondern symbolisieren Wohlstand, Macht und wirtschaftliche Überlegenheit. Und dies ist – wenn man sich zum Beispiel gewisse Machtinhaber in fernen und nicht so fernen Ländern anschaut – oft wichtiger als alles andere.

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