Mieten oder Kaufen?

Ist Kaufen wirklich besser als Mieten?

betterhomesagVeröffentlicht von

In BETTERHOMES-Town ist eine Diskussion entbrannt: In allen Zeitungen steht, dass aufgrund der aktuell historisch tiefen Zinsen eine Investition ins Eigenheim und somit Kaufen viel attraktiver und günstiger ist als Mieten. Stimmt das?

betterhomes town_co_livingFährt man als Mietpartei zurzeit wirklich so viel schlechter als als Käufer/in? Und sind die tiefen Hypothekarzinsen tatsächlich ein günstiges Ticket zum Eigenheim?

Die Schweiz gilt als das klassische Mieter-Land, mehr als die Hälfte der Bevölkerung wohnt zur Miete. Dies, obwohl im Moment historisch tiefe Hypothekarzinsen herrschen. Eins steht fest: Kaufen war schon lange nicht mehr so günstig wie jetzt im Moment. Warum kaufen dann nicht alle?

Real ist nicht immer relevant

Ganz einfach: Nicht nur die effektive, sondern auch die kalkulatorische Tragbarkeit zählt. Kreditgeber wollen sich absichern, sollten die Zinsen das Rekordtief verlassen und wieder ansteigen. Denn auch wenn im Moment noch kein Ende der tiefen Hypothekarzinsen in Sicht ist, werden sie nicht für immer anhalten, und Kreditgeber wollen sichergehen, dass ein potenzieller Zinsanstieg keine massiven Zahlungsprobleme bei den Kreditnehmerinnen und -nehmern auslöst.

Wenn also mit einem hypothetischen Szenario gerechnet wird, bei dem die Zinsen höher sind, sieht das Finanzierungspotenzial vieler plötzlich nicht mehr so rosig aus. Real tiefe Zinsen hin oder her – was oft zählt, ist der kalkulatorische Zinssatz.

Was ist der kalkulatorische Zinssatz?

Der kalkulatorische Zinssatz wird bei der Kreditvergabe zur Berechnung der Tragbarkeit verwendet, um die Finanzierung seitens der Kundinnen und Kunden auch in zukünftigen Hochzinsphasen zu gewährleisten.

Laut dem Hypothekenvermittler Moneypark weisen viele Finanzierungsinstitute Hypothekargesuche am häufigsten aufgrund fehlender Tragbarkeit zurück. Fehlendes Eigenkapital ist nur in rund zehn Prozent aller Fälle der Grund für die Ablehnung. Gemäss Berechnungen von Moneypark wurden Immobilien in der Schweiz im Jahr 2018 im Schnitt nur mit 26% Eigenkapital finanziert – die restlichen Prozente sind geliehen. Im Falle eines Einbruchs am Immobilienmarkt ist es genau dieses Eigenkapital, das verloren geht – und nachbezahlt werden muss. Wenn also die Immobilienpreise bei einem Crash einbrechen würden, hätten viele Hauseigentümer/innen ihr gesamtes Eigenkapital verloren. Eine Nachzahlung desselben ist in sehr vielen Fällen kaum möglich, was sie zwangsläufig in den Ruin treiben würde.

Kann man das Eigenheim also vergessen?

Dem kalkulatorischen Zinssatz von fünf Prozent liegt kein Reglement zugrunde, weswegen unterschiedliche Institute unterschiedliche kalkulatorische Zinssätze festlegen können. Genau deswegen lohnt es sich, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Zudem sind Finanzierungspartner darauf angewiesen, flexibel zu sein, um neue Kundschaft zu gewinnen.

Natürlich geben die Finanzierung und die eigene finanzielle Situation nicht den einzigen Ausschlag, um sich für oder gegen die eigenen vier Wände zu entscheiden. Da spielen noch viele weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

«Hard facts»

Ein fixierter Hypothekarzins bietet Schutz vor Inflation und in der jetzigen Zinslage gleichzeitig geringe Wohnkosten. Natürlich lässt sich eine Hypothek nicht auf unbestimmte Zeit abschliessen, weshalb ab Zeitpunkt der Verlängerung der Hypothek mit einem Zinsanstieg zu rechnen ist – diesbezüglich sollte immer das «Worst-Case-Szenario» in Betracht gezogen werden, um für jeden Fall gewappnet zu sein. Bezüglich Steuern ist das Wohneigentum ein zweischneidiges Schwert: Zwar kann man allfällige Umbauten und Renovationen von den Steuern abziehen, muss aber den Eigenmietwert als Einkommen versteuern.

Für viele Personen, die über den Kauf des Eigenheims nachdenken, ist «Altersvorsorge» ein wichtiges Stichwort. Immobilien gelten als stabile und sichere Wertanlage. Doch natürlich muss so einiges beachtet werden: In gefragten Regionen kann man durchaus mit einer Wertsteigerung des Grundstücks rechnen, dies ist jedoch bei Weitem nicht überall der Fall. Zudem muss Aspekten wie Altersentwertung (ca. 1% pro Jahr) und Inflation Rechnung getragen werden. Des Weiteren sollte man unbedingt beachten, dass beim Kauf einer Immobilie schnell hohe zusätzliche Kosten anfallen können; zum Beispiel bei grösseren Renovationen. Im Grossen und Ganzen lässt sich sagen, dass eine Immobilie – wenn sie im Pensionsalter abbezahlt ist – eine gute und stabile Altersvorsorge darstellt.  

Bei vielen Personen, die in ein Eigenheim investieren, steckt ein Grossteil ihres Eigenkapitals darin. Das Eigenkapital – also Ersparnisse, Wertschriften wie Aktien, Schenkungen bzw. Erbvorzug als auch Guthaben aus der Säule 3a – ist also gebunden. Es herrscht ein grosses Klumpenrisiko: Steigen die Hypothekarzinsen an oder gibt es gar einen Immobiliencrash, verliert man unter Umständen das gesamte Eigenkapital. Bei diesem Punkt müssen dringend die Opportunitätskosten beachtet werden: Legt man das Eigenkapital anders an – zum Beispiel in Gold oder Wertpapieren – geht man kein Klumpenrisiko ein und verfügt freier über sein Eigenkapital.

«Soft facts»

Finanzierungsmöglichkeiten, steuerliche Faktoren und Opportunitätskosten sind Aspekte, die auf jeden Fall beleuchtet werden müssen. Bei der Überlegung, sich ein Haus zu kaufen, spielen aber noch viele weitere Punkte eine Rolle. Im Eigenheim ist man im Vergleich zum Mietobjekt auf keinen Vermieter angewiesen, der Vorgaben macht – Gestaltungsfreiheit und auch Umbaumöglichkeiten nach eigenem Gusto können oft bedenkenlos vorgenommen werden. Verlockend am Eigenheim ist natürlich auch, dass man keinem Kündigungsrisiko ausgesetzt ist oder sich an lästige Hausregeln halten muss.

Trotz all dieser positiven Aspekte ist jedoch auch die Gebundenheit an einen Standort zu beachten: Hat man sich einmal für ein Eigenheim entschieden, lässt sich dieses nicht so einfach wieder aufgeben. Im Falle eines neuen Jobs, Arbeitslosigkeit oder Scheidung kann der Prozess der Veräusserung sehr langwierig sein. Wohnt man zur Miete und nimmt zum Beispiel einen neuen Job in einer anderen Stadt an oder ändert sich der Lebensstandard, kann man das Mietverhältnis einfach und relativ unkompliziert kündigen.  

Jetzt aber: Kaufen oder Mieten?  

Das Zünglein an der Waage bei der Entscheidung, ob man nun lieber Kaufen oder Mieten soll, können verschiedene Faktoren sein: Ob persönliche Zukunftspläne, die eigene finanzielle Situation, das Miet- und Kaufpreisniveau am Wunschort und die Einschätzung und Erwartung in Bezug auf die künftige Zins- und Wertentwicklung – dies sollte alles genau unter die Lupe genommen werden. Erst, wenn alle Faktoren genau abgewogen und untersucht worden sind, sollte man eine Entscheidung treffen. Doch eins ist sicher: Kaufen oder Mieten ist immer eine emotionale Entscheidung – Fakten hin oder her.

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